Le lexique

Asset manager : L’asset manager est le gestionnaire en charge du management de patrimoine pour le compte d’un ou de plusieurs propriétaires, investisseurs…

Avenant : Convention écrite destinée à modifier un contrat initial, en rectifiant des conditions ou des modalités d’engagement.

Acte authentique : Acte ou contrat, rédigé par un officier public, qui lie plusieurs parties. C’est un document légal et incontestable.

Acte sous seing privé : Appelé également « acte sous signature privée » ; il est établi par les parties elles-mêmes ou par un tiers, afin de conclure un accord.

Bail : Contrat par lequel une personne (bailleur) laisse à une autre (locataire) le droit de jouir d’un bien. Le contrat est conclu sur une durée déterminée, moyennant un certain prix (loyer).

Bail commercial : Le bail commercial est un contrat de location d’un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Bail dérogatoire : Le bail dérogatoire (ou de courte durée) est un bail établi pour une durée maximale de 3 ans.

Bail précaire : Dans le cadre d’une convention d’occupation précaire, ce sont les évènements (la démolition de l’immeuble ou le début des travaux de réparation, par exemple) qui vont déterminer sa fin.

Bail emphytéotique : Le bail emphytéotique est un bail longue durée (18 à 99 ans) en contrepartie de quoi le bailleur s’engage à louer à un faible coût (loyer réduit). Ce contrat contient généralement des engagements particuliers du côté du locataire, tels que l’amélioration ou l’extension par exemple du bien.

Bail à construction : Le bail à construction est un contrat de longue durée (18 à 99 ans) par lequel le preneur s’engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les entretenir. A la fin du contrat, le bien devient la propriété du bailleur.

Bail professionnel : Le bail professionnel est dédié aux professions libérales. Il exclut donc les activités commerciales, artisanales, industrielles ou agricoles.

Cadastre : Registre public où figurent les renseignements sur la surface et la valeur des propriétés foncières.

Clé en main : Vente sur plan prenant en compte le cahier des charges du preneur.

Clé en main locatif : Location sur mesure, prenant en compte le cahier de charges du locataire qui a déjà signé un bail avant même de connaître le propriétaire final de l’immeuble en construction.

Coefficient d’Emprise au Sol (CES) : Le CES ou coefficient d’emprise au sol est un coefficient fourni par l’administration (Mairie, DDE) permettant de définir la surface constructible de chaque parcelle ou plutôt l’impact en termes de surface.

Coefficient d’Occupation des Sols (COS) : Le coefficient d’occupation des sols est un ratio dont l’objectif est d’identifier la densité de construction maximale d’un terrain en respectant les règles d’urbanisme inhérentes à un territoire.

Compte propre : Également appelé « construction pour soi », ce terme définit le fait d’acheter ou de louer pour soi-même.

Condition résolutoire : Conditions inscrites dans un contrat, permettant de lever une obligation contractuelle, sous certaines conditions spécifiques.

Crédit-bail : Contrat de location contracté entre un établissement spécialisé (crédit bailleur) et une entreprise (crédit-preneur). Au terme du contrat, le bien devient la propriété du preneur s’il le souhaite.

Décret tertiaire : Décret entré en vigueur en 2019, rendant obligatoire la mise en place d’actions de réduction de la consommation énergétique finale des bâtiments tertiaire.

Dédit : Faculté d’interrompre un engagement d’achat, moyennement une somme d’argent.

Dépôt de garantie : Somme d’argent versée au bailleur au moment de la prise à bail d’un bien. Cette somme est restituée au locataire lors de sa sortie des lieux, sous réserve de l’état de l’immeuble.

Droit de préemption : Option d’une collectivité publique, portée sur l’achat d’un immeuble.

Entrepôt : Local utilisé à des fins de stockage. L’immeuble doit respecter certaines normes techniques afin d’être qualifié comme tel et se scinde en 3 catégories : A, B et C. La hauteur sous plafond, la capacité de charge au sol, le nombre de quai de chargement, les airs de retournement, sont des éléments à prendre en compte.

ERP : Les établissements recevant du public (ERP) sont des locaux pouvant accueillir du public.
Ils sont soumis à des critères techniques concernant l’accessibilité (PMR), la puissance électrique ou encore la sécurité. Ils se classent en 5 catégories en fonction de leur capacité d’accueil (classé de 1 à 5) et de leur utilisation (par lettre).

État des lieux : Document attestant de l’état d’un bien immeuble, établi lors de l’entrée ou de la sortie d’un locataire. Les deux documents sont ensuite comparés afin de déterminer les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.

Expropriation : L’expropriation est le fait de déposséder un propriétaire dans un but d’utilité publique. Cette procédure est encadrée par la loi.

Foncière : Société détenant un parc immobilier dans un but locatif. Elle s’occupe principalement de la gestion et peut être portée sur l’immobilier d’habitation, professionnel ou d’exploitation.

Fonds d’investissement : Société privée ou publique qui investit du capital dans des projets d’entreprises.

Fonds de commerce : Ensemble disparate constitué d’éléments corporels (meubles, équipements, marchandises…) et incorporels (droit au bail, enseigne, CRM, clientèle…).

Franchise : Contrat de collaboration permettant à un entrepreneur (le franchisé) d’utiliser tout ou partie des droits incorporels d’un franchiseur. Cela se traduit généralement par l’utilisation d’une enseigne, d’une charte graphique, ou encore de la stratégie commerciale, en contrepartie d’une redevance.

HQE (Haute Qualité Environnementale) : Label certifiant un niveau de qualité d’un immeuble. Cette certification qui se base sur des critères d’écoconstruction, d’éco-gestion et de confort des utilisateurs, assure un haut niveau de performance économique et énergétique. Pour bénéficier de ce label, au moins 7 des 14 critères sont exigés :

Eco-construction
1. Relation harmonieuse des bâtiments avec leur environnement immédiat
2. Choix intégré des procédés et des produits de construction
3. Chantier à faible nuisance

Eco-Gestion
4. Gestion de l’énergie
5. Gestion de l’eau
6. Gestion des déchets d’activités
7. Gestion de l’entretien et de la maintenance

Confort
8. Confort hygrothermique
9. Confort acoustique
10. Confort visuel
11. Confort olfactif

Santé
12. Conditions sanitaires des espaces
13. Qualité de l’air
14. Qualité de l’eau

Hypothèque : Droit accordé à un créancier sur un bien immeuble en garantie d’une dette, sans que le propriétaire du bien en soit dépossédé.

Immeuble de grande hauteur (IGH) : Immeuble dépassant un certain seuil entre le sol et le plancher bas du dernier niveau. Pour un immeuble d’habitation la hauteur doit dépasser les 50 mètres, contre 28 mètres pour tous les autres bâtiments.

Immeuble en blanc : Ce terme signifie la construction d’un bâtiment de manière spéculative, sans qu’aucun lot ne soit vendu au préalable.

Immeuble en gris : Ce terme signifie la vente ou la location partielle ou totale d’un immeuble avant même l’entame de la construction.

Indice du Coût de la Construction (ICC) : Index utilisé dans la revalorisation annuelle du montant des loyers.

Local d’activité : Partie de bâtiment dédié à une activité professionnelle artisanale commerciale ou de petite production.

Loi Carrez : La Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite « Loi Carrez » et le Décret d’application n°97-532 du 29 mai 1997 sont entrés en application le 19 juin 1997. Ils font une obligation au vendeur de droits immobiliers de mentionner dans le texte de toute promesse ou compromis de vente, la superficie vendue. La surface énoncée à l’acte doit être comprise comme étant la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après qu’aient été déduites les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des parties des locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Logistique : La logistique consiste à piloter des flux physiques de produits à destination du client final en respectant un cahier des charges.

Loyer économique : Le loyer économique correspond au loyer réellement payé par le locataire, post franchises et remises commerciales.

Loyer facial : Le loyer facial correspond au loyer stipulé sur le bail de location, post négociation.

Loyer moyen pondéré : Valeur prenant en compte la valeur de marché d’un parc environnant.

Mandat : Contrat conclu entre une personne (le mandant) et la personne mandatée (le mandataire), permettant la délégation d’une mission moyennant une rémunération.

Marchand de biens : Professionnel spécialisé dans l’achat et la revente d’immeuble ou de terrain dans l’objectif d’une plus-value.

Parc d’activité : Également appelé Zone d’Activité (ZA) ou Zone d’Activité Economique (ZAE), le parc d’activité est un ensemble d’entreprises sur un territoire bien délimité.

Parc de bureaux : Le parc de bureau est un ensemble d’immeubles consacrés aux activités tertiaires de bureaux.

Pas de porte : Le pas de porte est une somme d’argent supplémentaire au loyer, versée en début de bail par le commerçant, au bailleur. Le montant est fixé librement par le propriétaire.

Promesse synallagmatique de vente : La promesse synallagmatique de vente se définit comme un contrat engageant réciproquement l’acheteur et le vendeur d’un bien immeuble à honorer leurs engagements. Elle inclut tous les éléments capitaux d’une vente, notamment les caractéristiques du bien à vendre et son prix.

Retail park : Le retail park est l’expression anglaise pour définir une zone définie d’activité commerciale.

Servitude : Contrainte imposée à un immeuble (fonds servant), bâti ou non bâti, au profit d’un autre immeuble (fonds dominant) appartenant à un propriétaire distinct.

Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) : La SCPI est un organisme de placement collectif prenant la forme d’une société non cotée en bourse. Son objectif étant exclusivement la gestion d’un patrimoine immobilier destiné à la location. Ces organismes ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés.

Société d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) : Foncières cotées en bourse et dotées d’un régime fiscal particulier, spécialisées dans l’acquisition, la construction et la gestion de patrimoine immobilier.

Taux de capitalisation : Outils utilisé dans l’immobilier de rendement. Rapport entre les revenus que l’on peut obtenir d’un bien immobilier et son prix de vente.

Taxe foncière : Impôt local imputable aux propriétaires de biens immobiliers, bâti ou non. Dans le cas d’une location d’un local professionnel, la taxe foncière peut se voir être imputé au locataire.

Taxe sur les bureaux, locaux commerciaux et locaux de stockage : La taxe sur les bureaux, ou TSB, est un impôt propre à l’Île-de-France. Il se paye sur différents types de locaux, notamment les bureaux ou les lieux de stockage. Il concerne aussi certaines aires de stationnement.

Taxe de vacances : Taxe imposée au propriétaire d’un bien inoccupé. Les biens occupés au minimum 90 jours dans l’année ne sont pas assujetti à cette redevance.

Valeur d’apport :

Valeur d’assurance : Valeur de reconstruction à neuf, vétusté déduite.

Valeur locative de marché : Montant correspondant au prix du marché locatif actuel.

Valeur vénale : Valeur marchande d’un bien, en fonction du prix du marché actuel.

Vente en bloc : Vente en une fois, d’un ensemble de logements (minimum 5) d’un même immeuble.

Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) : Vente sur plan d’un bien neuf, à construire ou en cours de construction.

Zone de chalandise : Zone géographiquement délimitée, réelle ou prévisionnelle, afin de déterminer la provenance de la clientèle. Cette zone se découpe en trois parties ; Zone primaire, secondaire et tertiaire.